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東京23区はまだまだ有望な不動産投資先であるかどうか

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この記事では、不動産投資を東京でするのはどうなのか?というテーマで考えていきます。

記事本文中ではあくまで東京リポーター管理人の独自の意見を述べています。

参考にする際は自己責任でお願いいたします。

こんにちは、東京リポーターです。

私は現在、このブログの他にもいくつかメディアを運営するフリーランスとして活動しているのですが、大学を卒業して初めて社会人となったのは東京のM区にある会社に勤める「不動産仲介営業マン」でした。

そのため不動産というものにはとても興味があって、退職後も今まで少しづつ勉強をしてきています。

日本全体を見ると「空き家」が社会問題になっていたり、地方の不動産がタダ同然で売買されていて「負動産」と呼ばれるようになったり、投資対象としてはあまり良い環境ではなくなってきています。

しかしそれは地方の話。

日本の中心である東京、そのなかでも23区であれば、まだまだ不動産投資は魅力的であるというのを、正確なデータを参考にしながら考えてみたいと思います。

東京23区での不動産投資の実態

不動産投資が良いか悪いか判断する基準の重要な指針の1つに「人口が増えているのか減っているのか」という点が挙げられます。

そう言った意味でいうと、東京都23区内は不動産投資に向いていると言えると思います。

なぜなら、「人口が増え続けている」からです。

東京都の人口推移 引用:東京都ホームページ
  • 平成30年の1年間(平成30年中)で103,384人増加しており、平成9年以降、23年連続で人口が増加している。
  • 社会増減(他県との移動増減)は77,908人増加している(うち日本人は81,323人増加、外国人は3,415人減少)。
  • 自然増減は9,594人減少している(うち日本人は11,940人減少、外国人は2,346人増加)。
  • 地域別人口増減でみると、23区では世田谷区が最も多く増加している。

文字で見ても分かりにくいと思いますので、以下の画像をご覧ください。

この図は色が赤に近づくほど、1年前より人口が増えていることを表しています。

23区では人口が減少した区はないことが見て分かりますね。

ちなみに最新のデータでは、全国で5%以上の人口増加を獲得した都道府県は、東京都のみでした。

つまりこのデータだけでいうと、仮に日本で不動産投資をしようと考える場合、なるべく東京を狙っていった方が得策であるということです。

ただし一説によると2015年~2020年をピークに、東京都も人口が減少していくという予測もあることは知っておいた方が良さそうです。

不動産を東京で買うならどこがいい?アンケート結果を確認

東京23区と言っても、広いです。

東京というのは面積的にも経済規模を見ても1つの国として見ることも可能なほど、存在感のある地域です。

そのため、一口に東京とはいえませんが、いくつかのエリアを参考に、不動産の購入エリアを考えてみようと思います。

ちなみに現在、東京23区内の住みたい場所についてアンケートを実施してみました。

断言するにはあまりにも少ない投票数なので参考にはならないのですが、それでもやはり世田谷区が住む場所として引き合いがあるというのが分かる結果となっています。

興味があれば投票の上、結果を見てみて下さい。

不動産を東京で買うならどこに買う?エリア別に考えてみる

東京都、特に23区は現在のところも人口が増加しており、需要も安定しています。

需要だけで見ると国内で不動産投資をするなら東京23区が一番可能性のあるエリアなのは間違いありません。

ちなみにそんな23区に限って言うと、この投票率少ないランキングからは住む場所としては世田谷区が人気ということが見えてきます。

住みたいと思う人が多いということは、賃貸でも売買でも需要があるところになるので、投資先としては良さそうですが、世田谷区は同時に「空き家が多いエリア」としても知られています。

世田谷区の現在の空き家率は10.9%で、空き家数こそ高いものの、特別空き家率が高いというわけでもないということもまた特徴の1つです。

ちなみにあるサイトでの住みたい区ランキングでは、渋谷区、港区、新宿区の順番になっていますが、他のサイトではまた全く違う順番になっていたりと、当てにはならないのもこういったランキング情報なので、これ以上掘り下げるのは控えます。

とにかく住みたい人が多いということは、需要があり、物件の価値も支えられるので、投資先といつ意味では有望です。

が、上記の理由から一般的に人気がありそうな区の方が値段が高くなる傾向は否定できないので、限られた予算で投資を行う大半の方にとっては「買いたくても買えない」という状況も頻繁にあるのが現実ですね。

購入する物件タイプは?戸建て?マンション?店舗?

「買えるか買えないか」という部分においては、エリアだけでなく物件タイプによっても異なってきます。

一口に不動産投資と言っても、その対象は色々ありますよね。

戸建て、マンション、店舗、土地、マイナーなものでいうと工場やホテルなど、大規模な事業用の物もあります。

そしてその中でも物件ごとに特徴や瑕疵かしがあり、一概には断定できないのが不動産投資の特徴ですよね。

つまり不動産を購入するときに気にしないといけないポイントは、「エリア、物件タイプ、特徴、瑕疵、ターゲット層」など無数に存在しています。

だからこそ、しっかり考えて臨む必要があるのですが、この中でも特に重要なのが最後の「ターゲット層」ではないかと個人的には考えています。

これは物件タイプや特徴ごとにお客さん像をイメージして、その人たちからの引き合いがあるのかどうか考える必要があることです。

空き家数が多くても空き家率が高くない世田谷区であれば、都内自営業者とその家族を対象に戸建てを購入するとか、

学生が多いからマンションを購入するとか、

空き家率が高いけど、オフィスが沢山あって昼間の人口は多いから『じゃー店舗を買おう』とか。

それぞれ「やり方」というのがあると思います。

更地にしていくらで売れるかがポイントの中古戸建投資

日本では中古戸建の流通があまり活発ではありません。

社会の共通概念として、「新築が良いもの」と信じられているからですね。

その為、個人的には不動産投資目的で戸建てやマンションを買う場合、新築よりも中古が良いと考えています。

これは自動車に関しても同じことが言えると思います。

日本では車の買い替え周期が10万キロと考えられているので、10万キロを超えると大幅に値段が下がりますが、実際はまだまだ乗れる状態にある車が多いですよね。

その一方で、新車に価値が見いだされているので、新車の価格は高価になります。

このような理由で、新車は価格の下駄を履いていることが、私が中古不動産投資をオススメする理由です。

住みたいかどうかよりも、対象者が払えるかどうかがポイントの不動産投資

どんな物件タイプでもそうですが、住みたいかどうかよりも、対象として考えているターゲットが、そもそも売却価格や賃貸の場合の家賃を払えるかどうかがポイントにもなります。

例えば大学生ばかりのエリアで、家賃10万円でマンションを貸しだそうと思ってもなかなか借り手が見つからない可能性もありますし、

売却しようとするタイミングで、購入したいと思う人が自分と同じような投資目的の人しかいないという場合も想像できます。

そうすると購入希望者はガクッと減ります。

逆に資産価値や住む場所としてのステータスを求める人が多い地域に、安いアパートを運用しようとしても賃貸も売却も需要が少ないでしょう。

このように投資用に不動産を購入してお客さんとなる、いわゆるターゲットとする人がその金額を払うことが出来る人なのか、というところまで想像する必要があります。

専門家に相談しながら考える

不動産投資というのは「投資」と冠していますが、要は「商売」です。

素人がいきなり商売でお店を開業してもうまくいかないところが沢山あるように、「不動産投資」も気を付けないと失敗します。

不動産は資産としての側面を持つので、例えば1000万円で買って、うまく人に貸せないから1000万円で売るということも可能なところが良いところでもあり、

逆に買い手がつかないとその金額の大きさから完済までずっと苦労し続けるという側面も合わせ持ちます。

しかし、例えば無事借り手がついて、月7万円の収入が入るようになると、特に何もせず安定して運用が出来るようにもなりますし、返済が終わって購入時と同額で売却することが出来れば「売却額がそのまま貯金額になる」というパワーがあることも事実です。

ここまで読んできて、不動産投資という商売のイロハが何となくイメージがついてきたでしょうか?

このように考えて想像を張り巡らしていくことで、不動産投資の勝率を限りなく高くすることが可能です。

とはいえ、いくら知識が増えてきたからといって、「じゃー始めようか」と実践に移そうとするのはやめましょう。

それはやはり「知識だけで経験が伴っていない」からです。

だからまずは、自分や家族以外の、専門家に相談するというのが大事になってきます。

と、いいますか「無関係の他人の意見を聞いてみる」というのが大事なところだと、私は考えています。

だか必ずしも専門家である必要はないですが、知り合いなどに相談すべきことでもないですし、不要なトラブルは出来るだけ避けたいもの。

だから結局、専門家の意見に耳を傾けるべきなのかなと思います。

お勧め その1/ 不動産投資相談のイエベスト

おすすめはイエベストで各自の状況に応じた不動産会社を抽出してもらうことです。

イエベストは不動産を紹介してくれるわけではないのですが、実際に足を運んで信頼できる業者だけを紹介している「優良仲介会社の紹介サイト」です。

利用料は完全無料で、仲介会社とあなたのどちらにも肩入れしない立場にあり、希望があれば不動産会社との面談に付き添ってくれることも出来るので、安心感があります。

ただし、このイエベストは<年収500万円以上>という条件が付いています。

お勧め その2/ タウンライフ不動産投資相談

イエベストの応募条件<年収500万円以上>を満たさない方は、タウンライフ不動産投資を利用しましょう。

タウンライフ不動産投資は、不動産投資を検討している人や投資用物件を探している方が匿名で物件リクエストや不動産投資の相談を出来るものです。

こちらも問い合わせの段階では、不動産投資会社に個人情報を開示する必要がありませんので、しつこい営業電話などを受けることもなく、気楽に登録可能となっています。

不動産業者も商売なので仕方ありませんが、業者へ直接登録すると営業電話やメールが結構送られてきたりする場合もあるので、これは嬉しいですよね。

今回私のお勧めとして紹介した2つの「不動産屋に行く前に登録すべきサイト」は、どちらも無料で出来るものです。

意見を聞く、相談するというのは先に言った通りとても大事なことですが、無料で出来ることでもあるので、疑問点や不安点は出来るだけ不動産会社に来社する前に解消しておきたいですね。

中立的な立場からの提案になるので、予想すらしていなかった「適切なアドバイス」も貰えるかもしれませんね。

以上、東京23区における「不動産投資の是非」を考えてみる!でした。

不動産には事業目的に限らず、自分で使うことも出来るのですが、購入価格が高額になるので簡単に「ハイ、買います!」とはいかないのが難しさでもあり、面白さでもあります。

今購入しようと思っている方は「専門家の意見」に耳を傾けてから購入へ舵を切るかどうか決めていってくださいね。

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